Rumanía sigue siendo un lugar interesante para los inversores extranjeros. Tanto si es una empresa comercial como si es un inversor. Sigue existiendo un interés considerable en todo tipo de propiedades inmobiliarias, desde parques logísticos, locales comerciales, producción y alojamiento residencial. Los compradores, especialmente de propiedades residenciales, no se han visto obligados a salir del mercado como lo han hecho en algunos mercados occidentales (Reino Unido).
Tales transacciones requieren terrenos o edificios adecuados. La mayoría de los inversores actuales están optando por adquirir terrenos para establecer o ampliar parques comerciales, fábricas, almacenes u oficinas. Los bloques residenciales y las casas vuelven a aparecer en el horizonte. Especialmente en Bucarest y Cluj.
Desde una perspectiva legal, el proceso de adquisición de tierras debe ser monitoreado y entendido cuidadosamente. No contar con los requisitos legales necesarios Las investigaciones y cualquier falta de conocimiento de las regulaciones rumanas pueden resultar en una transacción fallida y pérdidas para el cliente y el inversor. Como un Bufete de abogados rumano, se nos solicita asistir en la compra de inmuebles y realizar las investigaciones y consultas necesarias en conjunto con los agentes inmobiliarios compradores.
Los inversores deben contar con la debida diligencia legal adecuada realizada por abogados rumanos calificados con experiencia en derecho y práctica inmobiliaria para aclarar la situación legal y técnica de la propiedad inmobiliaria antes de redactar un contrato de compra. Depender del trámite notarial en algunos casos no es suficiente. Se recomienda encarecidamente una debida diligencia ambiental para conocer las implicaciones para el manejo cuidadoso de la ecología de la propiedad, así como la investigación de la edad del edificio tanto desde la perspectiva ambiental como histórica. Una oferta a las autoridades puede ser una condición previa a la finalización.
En la práctica, concluir una compra sin la debida diligencia legal adecuada puede incurrir en gastos adicionales para el comprador y poner en peligro toda la transacción. Una diligencia debida legal contribuirá en gran medida a identificar los riesgos y evaluar el desarrollo de la tierra. Los siguientes son algunos aspectos que deben ser investigados para cualquier adquisición de tierras.
Esta lista no es exhaustiva y dependerá de los requisitos del cliente.
- La historia de la tierra (escrituras de compra, documentación de la encuesta, entradas del registro de la propiedad); si ya hay un edificio en el terreno, se debe considerar la cuestión de su valor histórico, así como la posibilidad de su demolición;
- gravámenes;
- las posibles reclamaciones de restitución de terceros;
- acceso al terreno desde la vía pública;
- disputas en relación con la tierra;
- pago de todos los impuestos sobre el terreno;
- estado de la parcela de tierra desde la perspectiva de la tierra y las regulaciones de construcción;
- la situación legal de la planificación de la construcción (¿se han aprobado los planes de desarrollo para el área?).
La diligencia debida legal debe ser realizada por los abogados rumanos del comprador, quienes deben ser capaces de explicar el entorno legal, especialmente si el comprador proviene de un país con un sistema legal diferente. Una diligencia debida técnica (incluida la diligencia debida ambiental) debe ser realizada por especialistas técnicos (arquitectos, expertos técnicos, etc.) y los resultados de sus exámenes técnicos se incluirán, si es necesario, en el contrato de compra.
Dado que es probable que un procedimiento de diligencia debida dure un período de tiempo, el inversionista debe considerar proteger su posición y los costos que invertirá durante el proceso con un acuerdo de compra preliminar obligatorio.
Este acuerdo preliminar debe establecer que las partes se comprometen a comprar y vender el terreno al precio y condiciones establecidos, sujeto a las conclusiones de la debida diligencia.
Si el vendedor se niega a vender el terreno en los términos acordados, el inversor tiene derecho a solicitar una decisión judicial sobre la compensación del contrato de compraventa notariado.
Para tener un efecto de terceros (es decir, exigible frente a terceros), los acuerdos preliminares de compra deben registrarse en el registro de la propiedad.
Contrato de compra
Para adquirir un terreno en Rumania, se requiere un documento de compra notarial. Antes de la firma del acuerdo de compraventa, el notario obtendrá un extracto del catastro para la autenticación del terreno, que bloqueará la entrada del catastro hasta que se firme el contrato de compra. También llevarán a cabo un control para asegurarse de que no haya reclamaciones financieras estatales sobre la tierra. No se pueden realizar otras transacciones con respecto a la parcela hasta que finalice el proceso.
En la práctica, se pueden cometer muchos errores en las transacciones inmobiliarias. Para evitar riesgos tanto financieros como legales y perder, recomendamos encarecidamente la obtención de un informe de diligencia debida adecuado de todos los profesionales interesados.
