Compra de terrenos en Rumania
La devolución de parte de la tierra a los propietarios originales y la adquisición y propiedad de la tierra en Rumania Todavía se plantean muchas cuestiones veintisiete años después del cambio de gobierno y pensamiento político.
A medida que los pueblos y ciudades continúan expandiéndose, se están construyendo fábricas y oficinas en las afueras y en terrenos que originalmente no estaban dentro de los límites de la ciudad. Recientemente se han tomado medidas para limitar la expansión incontrolada de ciudades y pueblos requiriendo la consolidación en la ciudad propiamente dicha y no en parcelas alejadas de las ciudades y áreas urbanas.
El problema principal, incluso ahora, es que una gran cantidad de tierra sigue siendo propiedad de los propietarios originales a quienes se devolvió después de 1990 o de sus herederos. Dado que los rumanos intentarán capitalizar estos activos, habrá un suministro continuo de este tipo de tierras que se pondrán a la venta en el mercado.
Entonces, ¿qué debería hacer un comprador de tales tierras? El certificado de propiedad original emitido por la autoridad indica que la tierra ha sido devuelta de acuerdo con la ley. A veces, la descripción del terreno es vaga y solo se referirá a los propietarios contiguos en lugar de a una referencia cartográfica. Incluso si se proporciona una referencia de mapa, ¿qué precisión tiene esto? Cuando la tierra ha sido devuelta por el estado, el propietario debe solicitar el registro catastral. Esto se basará en el certificado de propiedad mencionado anteriormente. Cabe recordar que un registro catastral no es una garantía de título, sino que solo confirma que el registro catastral se ha completado sobre los documentos producidos y el registro ha registrado la propiedad de acuerdo con esta documentación.
Es un hecho que en la actualidad es difícil adquirir terrenos de tamaño suficiente para que sean económicamente viables ya sea como finca o para uso comercial. En estos casos, es necesario consolidar parcelas más pequeñas en una parcela grande. Esto en sí mismo puede llevar tiempo y resultar difícil. Sin embargo, no es imposible y existen empresas de consultoría que se especializan en este tipo de transacciones.
La compra de parcelas consolidadas no está exenta de riesgos y esto debe minimizarse. Aconsejamos que en todos los casos se lleve a cabo una debida diligencia legal en el terreno que se va a comprar. Esto significa no solo mirar el certificado de propiedad mencionado anteriormente, sino que debe investigarse el puesto anterior. Estos certificados de propiedad se emiten a solicitud de los antiguos propietarios o sus herederos. Es necesario verificar que dicha solicitud y solicitud se haya realizado de acuerdo con la ley. Si no fue así y tenemos conocimiento de los casos, entonces el Estado rumano se ha opuesto a la devolución inicial. No existe un plazo de prescripción para tales solicitudes por parte del Estado rumano y pueden oponerse en cualquier momento.
El Código Civil rumano protege a los compradores posteriores de los propietarios originales siempre que hayan comprado de buena fe y por valor. Esta ley permite al comprador subsiguiente retener la propiedad y tener un buen título, incluso si la solicitud original fue defectuosa.
Sin embargo, ¿cuál es la posición de los propietarios originales? Si la solicitud de devolución de la propiedad se realizó de acuerdo con la ley, observando todas las disposiciones legales y fue hecha de buena fe por el solicitante, entonces su posición es segura. Desafortunadamente, recientemente nos hemos encontrado con casos en los que el campo, por las razones que sean, los procedimientos no se siguieron correctamente. Esto significa que hay parcelas de tierra donde el título es defectuoso y la transacción puede anularse a menos que la tierra haya sido transferida a un tercero por su valor.
Si los tribunales sostienen que la transferencia original a los propietarios originales fue defectuosa y la tierra se ha vendido posteriormente a un tercero por el valor mencionado anteriormente, entonces se puede solicitar al propietario original que pague al Estado rumano en concepto de daños y perjuicios. valor actual del terreno. Dado que los precios de la tierra han aumentado, esto puede ser una cantidad sustancial. Este riesgo potencial recaerá también en los herederos de una persona que obtuvo incorrectamente la devolución de la tierra.
Nuestro consejo, como Sociedad de derecho rumano Para cualquiera que esté comprando un terreno en Rumania, no debe basarse solo en los documentos producidos, sino también en invertir en una debida diligencia legal adecuada de los documentos del título de propiedad. Esto revelará defectos y problemas que deben solucionarse antes de que se firmen los documentos de compra. Si bien el notario verificará los documentos producidos, es posible que no lleve a cabo una diligencia debida detallada que revele los defectos resaltados anteriormente. Con un informe de debida diligencia y la certificación notarial en la mayoría de los casos, la compra del terreno se puede completar de manera adecuada y normal. El seguro de título en algunos casos también está disponible.
Como en todas las cosas rumanas, si se tiene cuidado, los riesgos se pueden minimizar y se puede emprender un negocio exitoso y rentable.
