Протягом останнього періоду ми отримували запити щодо операцій з майном та операцій з майном, які виникли внаслідок покупки нерухомості до початку 2009.
Багато інвесторів, як іноземних, так і місцевих, зробили покупки в ті часи, про що вони зараз шкодують. Причин для такого жалю багато, але тепер їм доводиться мати справу з позицією, що вони зробили таку інвестицію в Румунії, і тепер їм потрібно розібратися з цим належним чином. Як міжнародна юридична фірма в Румунії, ми отримуємо електронні листи від людей, які зробили такі інвестиції за допомогою агента, а тепер агент зник. Що вони можуть зробити?
Багато агентів намагалися зробити все можливе для Клієнтів під час покупки, але в кінці дня агенти заробляли гроші, продаючи нерухомість тим клієнтам, яким вони тоді консультували. Іноді виникав конфлікт інтересів, про який клієнти не знали.
З того, що ми бачимо як румунські юристи полягає в тому, що основна інформація була надана для того, щоб клієнт міг придбати нерухомість, як правило, через румунську компанію. Реклама цих покупок нерухомості іноді пропонувала гарантовані винагороди, і завжди була неписана обіцянка виходу шляхом продажу в майбутньому з прибутком. У ті часи все виглядало дуже позитивно.
Коли ми виступали для іноземних інвесторів як незалежні радники, мене завжди дивувало, скільки людей приїхало до Румунії не подивитися на інвестиції, а просто купили поза планом. Це було добре за умови здачі майна в оренду; мав хороший доступ і був ринок для перепродажу майна чи землі.
Все це раптово закінчилося в 2008 році. Ринок обвалився, і клієнти залишилися в невиконаному стані, де вони потребували додаткових порад і допомоги, і я боюся, що в багатьох випадках цього не надавалося. Основна інформація була надана щодо того, як придбати нерухомість, але не була надана інформація про те, що робити, особливо якщо стався обвал ринку. Що ще важливіше, стало зрозуміло, що хоча початкова порада, як зазначено вище, була технічно правильною, радник не зміг покрити додаткові витрати та витрати, які могли б бути пов’язані з обслуговуванням Румунська юридична фірма та інвестиції.
Слід пам’ятати, що до 2012 року громадяни ЄС та багато покупців були громадянами ЄС, не могли володіти землею в Румунії, і тому була потрібна румунська компанія. Нам доводилося мати справу з низкою випадків, коли клієнти не знали, що вони повинні підтримувати і підтримувати компанію; підтримувати реєстрацію підприємства, зберігаючи юридичну адресу та сплачуючи за це орендну плату; найняти бухгалтера для продовження подання відповідних звітів до фінансових органів. Навіть коли їх повідомили про це, їм не сказали чітко, що якщо адміністративні функції не будуть збережені, то підприємство буде розпущено та ліквідовано Торговим реєстром, як того вимагає закон. Це може означати, що вони втратили свої інвестиції.
Деякі іноземні інвестори, я думаю, втратили нерви і насправді не знали, що робити. Вони просто побачили зростаючий рахунок витрат з незначними результатами або без них. У багатьох випадках вартість інвестицій впала до 50%, якщо не більше, і вони відчували, що легше піти з власності, аніж вирішувати адміністративні питання, пов’язані з компанією та землею.
Це само по собі створило додаткові проблеми. Нас інструктують іноземні інвестори в Румунії, які «продали» частку в румунській компанії або землю та майно іншому інвестору, але все ж немає документів, що підтверджують угоду. На відміну від Англії та США, де усні домовленості мають більшу силу, ніж у Румунії, Румунський цивільний кодекс часто вимагає детальних письмових доказів такої операції. Це означає, що інвестор може не мати такої безпеки інвестування, яку він вважав. Якщо можна продемонструвати, що існує відповідна інвестиційна угода, тоді інший інвестор, можливо, зможе показати, що він є кредитором компанії, і довести при ліквідації та повернути гроші, які він заплатив.
Усіх цих проблем можна і можна уникнути. Будь-яка особа, яка здійснила пасивні інвестиції в Румунії через компанію, повинна періодично переглядати свої інвестиції та перевіряти, чи оновлені документи тощо. Румунська економіка розвивається і продовжуватиме це розвиватися протягом наступних кількох років. Інвестиції, які вони зробили, тоді матимуть збільшення вартості, що не слід нехтувати. Щоб переглянути ситуацію та виправити будь-які недоліки, може знадобитися час і сили, але кроки, зроблені зараз, будуть того варті, оскільки вартість інвестицій відновиться.
