В течение последнего периода мы получали запросы относительно сделок с недвижимостью и сделок с недвижимостью, все из которых возникли в результате покупка недвижимости до 2009.
Многие инвесторы, как иностранные, так и местные, совершали покупки в те времена, о которых теперь сожалеют. Причин для этого сожаления много, но теперь им приходится иметь дело с той позицией, что они действительно сделали такие инвестиции в Румынию, и теперь им нужно разобраться с этим надлежащим образом. Как международная юридическая фирма в Румынии, мы получаем электронные письма от людей, которые сделали такие инвестиции с помощью агента, а теперь агент исчез. Что они могут сделать?
Многие агенты старались сделать все возможное для клиентов во время покупки, но в конце концов агенты зарабатывали деньги, продавая недвижимость тем клиентам, которых они тогда консультировали. Иногда возникал конфликт интересов, о котором клиенты не знали.
Из того, что мы видим как Румынские юристы заключается в том, что основная информация была предоставлена для того, чтобы клиент мог приобрести недвижимость, обычно через румынскую компанию. Реклама этих покупок недвижимости иногда предлагала гарантированное вознаграждение, и всегда было неписаное обещание выхода путем продажи в будущем с прибылью. В те дни все казалось очень позитивным.
Когда мы выступали от имени иностранных инвесторов в качестве независимых консультантов, меня всегда удивляло, сколько людей приезжали в Румынию не для того, чтобы посмотреть инвестиции, а просто купили их вне плана. Это было нормально при условии, что собственность сдавалась внаем; имел хороший доступ и был рынок для перепродажи собственности или земли.
Все это внезапно закончилось в 2008 году. Рынок рухнул, и клиенты остались в подвешенном состоянии, где им потребовались дополнительные советы и помощь, а я боюсь, что во многих случаях этого не оказывали. Была дана основная информация о том, как купить недвижимость, но не было информации о том, что делать в данный момент, особенно в случае обвала рынка. Что еще более важно, стало ясно, что, хотя первоначальная рекомендация, как упомянуто выше, была технически верной, консультант не смог покрыть дополнительные затраты и расходы, которые могли быть связаны с поддержанием Румынская юридическая фирма и инвестиции.
Следует помнить, что до 2012 года граждане ЕС и многие покупатели были гражданами ЕС не могли владеть землей в Румынии, и поэтому требовалась румынская компания. Нам приходилось иметь дело с рядом случаев, когда клиенты не знали, что они должны поддерживать и поддерживать существование компании; вести регистрацию компании, сохраняя зарегистрированный адрес и платя за это арендную плату; нанять бухгалтера для продолжения подачи соответствующих отчетов в финансовые органы. Даже когда им сообщили об этом, им не сказали в четких выражениях, что, если административные функции не будут сохранены, компания будет распущена и ликвидирована Торговым реестром в соответствии с требованиями закона. Тогда это могло означать, что они потеряли свои вложения.
Я думаю, что некоторые иностранные инвесторы потеряли самообладание и фактически не знали, что им делать. Они просто увидели растущий счет расходов с небольшими результатами или безрезультатно. Во многих случаях стоимость инвестиций упала до 50%, если не больше, и они посчитали, что легче уйти от собственности, чем решать административные вопросы, связанные с компанией и землей.
Это само по себе создало дополнительные проблемы. Нас проинструктируют иностранные инвесторы в Румынии, которые «продали» долю в румынской компании или землю и недвижимость другому инвестору, но пока нет документов, подтверждающих сделку. В отличие от Англии и США, где устные договоренности более обеспечены исковой силой, чем в Румынии, Гражданский кодекс Румынии часто требует подробных письменных доказательств такой сделки. Это означает, что у инвестора может не быть той гарантии вложений, которая, как он думал, у него есть. Если можно доказать, что существует надлежащее инвестиционное соглашение, тогда другой инвестор, возможно, сможет доказать, что он является кредитором компании, доказать свою ликвидацию и вернуть деньги, которые они заплатили.
Всех этих проблем можно и можно было избежать. Любое лицо, сделавшее пассивное вложение в Румынию через компанию, должно периодически проверять свои инвестиции и проверять актуальность документов и т. Д. Румынская экономика расширяется и будет продолжать расти в течение следующих нескольких лет. Сделанные ими вложения в этом случае увеличатся в стоимости, что не следует упускать из виду. Чтобы изучить ситуацию и исправить любые дефекты, может потребоваться время и энергия, но шаги, предпринятые сейчас, окупятся, поскольку стоимость инвестиций окупится.