Pe măsură ce România se îndreaptă spre redeschidere, HAMMOND PARTNERSHIP speră că sunteți cu toții bine și că nu ați fost bolnav de virus. Pe măsură ce lumea se îndreaptă spre redeschiderea afacerilor va continua să crească și așteptăm cu nerăbdare să vă întâlnim dacă veniți în România, fie pentru afaceri, fie pentru plăcere.
În această perioadă, o nouă lege interesantă privind terenurile agricole a fost adoptată de Parlamentul României și expunem mai jos revizuirea și comentariile noastre inițiale.
Nimeni nu va putea cumpăra teren agricol din România
La 3 iunie 2020, Parlamentul României a adoptat o lege menită să modifice și să modifice actuala Lege nr. 17/2014 privind vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole din România situate în extravilan, „Legea nr. 17/2014”.
Noua Lege a fost transmisă în data de 9 iunie 2020 Președintelui României pentru promulgare, care în 20 de zile trebuie fie să o trimită înapoi Parlamentului pentru revizuire și modificări suplimentare, fie să o promulgă și să o trimită spre publicare în Monitorul Oficial.
Dacă este promulgat și publicat în Monitorul Oficial, va intra în vigoare în 60 de zile de la publicare. Această nouă lege, deși a fost trimisă Președintelui pentru promulgare, credem că va ridica obiecții la lege în forma ei actuală.
Deși nimeni din mass-media nu pare să fi analizat în detaliu și să prezinte publicului modificările propuse de această nouă Lege, propria noastră analiză dezvăluie modificări care considerăm că aduc implicații și schimbări majore în cadrul legal al pieței imobiliare agricole care trebuie să să fie adusă în atenția publicului deoarece se referă la schimbări majore ale condițiilor de cumpărare și vânzare a terenurilor agricole din România.
Cele mai importante modificări prevăzute de proiect se referă la art. 4 din Legea nr. 17/2014, pentru reglementarea condițiilor de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan din România.
Noua versiune a articolului propusă de noua lege extinde categoria persoanelor care au drept de preemțiune la cumpărarea unui astfel de teren la o categorie mai largă de persoane și instituții.
Forma noii Legi în vigoare în prezent prevede că terenurile agricole pot fi vândute altor persoane numai cu respectarea dreptului de preferință al coproprietarilor, chiriașilor agricoli, proprietarilor terenului învecinat și Statului Român, prin Agenția Domeniilor Statului. , in aceasta comanda specifica, la acelasi pret si in aceleasi conditii contractuale.
– Noua Lege modifică complet această listă de persoane cu drept de preemțiune adăugând noi entități și persoane îndreptățite să aibă o preferință. Lista din noua lege este următoarea, în această ordine specifică: Coproprietari, rude, soți și socri până la gradul III inclusiv.
– Proprietarii de investiții agricole asupra terenurilor agricole pentru arbori, viță de vie, hamei, exclusiv irigații private și/sau chiriași. Daca pe teren se afla investitii agricole pentru pomi, vita de vie, hamei si pentru irigatii, prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii.
– Proprietarii si/sau chiriasii terenurilor invecinate.
– Tinerii fermieri, conform reglementărilor UE.
– Academia de Științe Agricole și Silvice și unități de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ.
– Persoane fizice cu domiciliul/suprafața în care se află terenul sau în zonele învecinate.
– Statul Român.
– Noua Lege prevede, de asemenea, că în Legea nr. 17/2014 care reglementează ce se întâmplă în cazul în care persoanele cu drepturile de preemțiune de mai sus nu intenționează să își exercite drepturile.
În acest sens, remarcăm că cea mai importantă schimbare adusă de această nouă Lege este că nicio persoană străină nu va putea cumpăra direct teren agricol în România.
Potrivit acestui nou articol, în cazul în care drepturile de preemțiune menționate mai sus nu sunt exercitate, vânzarea terenurilor agricole situate în afara intravilanului se poate face numai persoanelor fizice care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:
– au domiciliul/resedinta situat in Romania pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare.
– desfasoara activitati agricole in Romania pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare.
– Sunt înregistrate la autoritățile fiscale române cu cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole.
Pentru companii, condițiile sunt și mai severe:
-sa aiba sediul/sediul secundar situat in Romania pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare.
– să fi desfășurat activități agricole în România pe o perioadă de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.
– sa prezinte documentatia din care sa rezulte ca din totalul veniturilor din ultimii 5 ani fiscali minim 75% reprezinta venituri din activitati agricole clasificate prin codul CAEN.
– actionarul de control al societatii trebuie sa-si fi avut domiciliul in Romania pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare.
– în cazul în care acționarii de control sunt alte persoane juridice, atunci acționarii lor de control trebuie să aibă domiciliul în România cu cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei de vânzare.
Din interpretarea acestor noi propuneri de reglementare, se pare că singurele persoane îndreptățite să cumpere terenuri în România după intrarea în vigoare a noii Legi sunt persoanele fizice sau firmele care desfășoară în prezent activități agricole în România și au făcut-o cel puțin de ultimii 5 ani.
O alta modificare este reprezentata de obligatia indirecta de a nu vinde terenurile agricole pe o perioada de cel putin 8 ani de la data cumpararii acestora. Exista un nou articol care prevede ca daca un proprietar vinde oricare dintre terenurile sale agricole cumparate mai putin de 8 ani. înainte, el trebuie să plătească un impozit de 80% din diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare. Acest lucru va permite, în opinia noastră, o denaturare a pieței în ceea ce privește prețul terenului agricol.
Dacă noua lege a fost adoptată în forma sa actuală, credem că va bloca vânzarea și cumpărarea de terenuri agricole în România și va fi neconstituțională. Trebuie menționat că legea a fost propusă inițial în 2014, când a fost o atmosferă juridică diferită. prezent.
Între timp, păstrați-vă în siguranță și bine.
