În ultima perioadă, am primit întrebări referitoare la tranzacții cu proprietăți și tranzacții conduse de proprietăți, toate acestea provenind din achizitii de proprietati înainte de 2009.
Mulți investitori atât străini, cât și locali au făcut achiziții în acele vremuri pe care acum le regretă. Motivele acestui regret sunt multe, dar acum trebuie să se ocupe de poziția că au făcut o astfel de investiție în România și acum trebuie să o facă în mod corespunzător. Ca firmă internațională de avocatură din România, primim email-uri de la persoane care au făcut o astfel de investiție folosind un agent și acum agentul a dispărut. Ce pot face ei?
Mulți agenți au încercat să facă tot posibilul pentru clienți la momentul achiziției, dar la sfârșitul zilei, agenții și-au făcut banii vânzând proprietățile acelor clienți pe care îi sfătuiau atunci. Uneori a apărut un conflict de interese de care clienții nu au fost conștienți.
Din ceea ce vedem ca avocati romani este că informațiile de bază au fost date pentru a permite clientului să achiziționeze proprietatea, de obicei printr-o companie românească. Publicitatea pentru aceste achiziții de proprietăți a oferit uneori recompense garantate și a existat întotdeauna promisiunea nescrisă a unei ieșiri prin vânzare în viitor cu profit. Totul părea foarte pozitiv în acele zile.
Când am acționat pentru investitori străini ca consilieri independenți, am fost întotdeauna uimit de cât de mulți oameni nu au venit în România să vadă investiția, ci doar au cumpărat din plan. Acest lucru a fost bine cu condiția ca proprietatea să fie închiriată; avea acces bun și exista o piață pentru revânzarea proprietății sau a terenului.
Toate acestea s-au sfârșit brusc în 2008. Piața s-a prăbușit și clienții au fost apoi lăsați într-un limb unde aveau nevoie de sfaturi și asistență suplimentară și mă tem că în multe cazuri acest lucru nu a fost dat. Informațiile de bază au fost date cu privire la modul de achiziție a proprietății, dar nu și ce să facă în continuare, mai ales dacă a existat un colaps al pieței. Mai important, a devenit clar că, deși sfatul inițial menționat mai sus a fost corect din punct de vedere tehnic, consilierul nu a reușit să acopere costurile și cheltuielile suplimentare care ar putea fi implicate prin menținerea Firma romaneasca de avocatura si investitii.
Trebuie amintit că înainte de 2012, cetățenii UE și mulți cumpărători erau cetățeni ai UE nu puteau deține terenuri în România și, prin urmare, era necesară o companie românească. Am avut de a face cu o serie de cazuri în care clienții nu știau că trebuie să mențină și să mențină existența companiei; menține înregistrarea societății prin păstrarea unei adrese înregistrate și plata chiriei pentru aceasta; angajarea unui contabil pentru a continua depunerea declarațiilor relevante la autoritățile financiare. Chiar și atunci când li s-a comunicat acest lucru, nu li s-a spus în termeni clari că, dacă funcțiile administrative nu ar fi menținute, atunci societatea va fi dizolvată și lichidată de Registrul Comerțului, conform prevederilor legale. Acest lucru ar putea însemna atunci că și-au pierdut investiția.
Unii investitori străini cred că și-au pierdut nervii și de fapt nu au știut ce să facă. Tocmai au văzut o listă de costuri în creștere cu rezultate mici sau deloc. În multe cazuri, valoarea investiției a scăzut cu până la 50%, dacă nu mai mult și au considerat că este mai ușor să plece de la proprietate decât să se ocupe de problemele administrative din jurul companiei și al terenului.
Acest lucru în sine a produs alte probleme. Suntem instruiți de către investitori străini din România care au „vândut” un interes în compania românească sau terenul și proprietatea unui alt investitor, dar totuși nu există documente care să susțină tranzacția. Spre deosebire de Anglia și SUA, unde acordurile verbale sunt mai executorii decât în România, Codul civil român cere adesea dovezi scrise detaliate ale unei astfel de tranzacții. Aceasta înseamnă că un investitor poate să nu aibă securitatea investiției pe care credea că o are. Dacă se poate demonstra că există un acord de investiții adecvat, atunci celălalt investitor poate să arate că este creditor al companiei și să dovedească în lichidare și să recupereze banii pe care i-a plătit.
Toate aceste probleme pot și ar putea fi evitate. Orice persoană care a făcut o investiție pasivă în România printr-o companie ar trebui, ca o chestiune de bună întreținere, să își revizuiască periodic investiția și să verifice dacă dosarele etc. sunt la zi. Economia românească este în expansiune și va continua să o facă în următorii câțiva ani. Investiția pe care au făcut-o va avea atunci o creștere a valorii care nu trebuie trecută cu vederea. Este posibil să fie nevoie de timp și energie pentru a revizui situația și a remedia eventualele defecțiuni, dar măsurile luate acum vor merita pe măsură ce valoarea investiției se va recupera.
